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房地产业“营改增”的学习培训心得 韩瑾

详细说明

通过南京短短二天的培训学习,使我受益匪浅,收获比当初想象得多。老师的博文广识、生动讲解、精彩案例无不在我的脑海里留下了深刻的印象,只怪自己才疏学浅,不能更好地把培训完的收获表达出来。

此次培训时间短促,学习内容较多,我将培训学习主要心得归纳以下几个方面:

  一、房地产行业“营改增”的历史趋势和主要原因:

  1)消除营业税的重复纳税,减轻企业税负——用减税,来减负; 2)相关行业可进项抵扣;今明两年是税制改革的关键时期,营改增范围将逐步扩大到建筑业、房地产业、金融业等各个领域。

  二、房地产企业成本构成主要有三块:一是土地成本,二是建安成本,三是银行贷款的利息支出,此外还有销售费用和管理费用两大类,每个环节都要拿增值税发票来抵扣。

  三、房地产行业各环节营改增后的差异与风险

  1、拍挂拿地进项税额抵扣问题

  因土地出让属于国家行为,不存在缴纳增值税义务,因此开发商交给国家相关部门的土地出让金自然也不包含增值税额在内,更无法取得增值税专用发票。对政府是利差:抑制开发商拿地冲动,可能“地王”不再,“土地财政”结束!对市场是利好:房价将回归合理,长期的市场可持续!

  2、开发建设环节营改增后的差异与风险

  a/设计费等前期工程费进项税额抵扣问题

  除了接受取得的税收缴款凭证上注明的增值税额可以抵扣进项税额的,则可以抵扣。(如设计费等应税劳务)其他如报建规费等行政单位出具行政事业收据则不能抵扣。

  b/营改增后甲供材的处理变化

  对于我们而言甲供材问题营改增后将不再是困扰之事,而且还相当有利!甲供材明显比包工包料的更具优势,购进材料可以抵扣,和施工单位签订的施工业务也能抵扣,减少税负。

  3、预(销)售环节营改增后的差异与风险

  a/英改增后销售不动产的纳税义务发生时间与现行税制没有差异。

  b/营改增后“买一赠一”变“赠送”为“包含”则减少税负。因

开发企业将开发产品和公共配套设施用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权属转移时应视同销售房地产。

  最后在年底前,对本年税收政策梳理学习,对账务中存在的风险全面自查补救,做好营改增与汇算清缴全面准备工作。

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